大規模修繕工事の流れ
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STEP 1
補修材や塗料などの飛散防止や、安全な作業を行うためには、適切な仮設足場が必要です。
また、建物外部の補修や仕上げの精度を向上させ、品質を確保するためにも仮設足場は重要です。足場の周囲には塗料などの飛散防止や作業員の安全確保のため、メッシュシートによる養生が行われます。最近では、視認性にすぐれ、圧迫感の少ない黒色のメッシュシートが採用される事例が増えています。
STEP 2
洗浄、剥離工事は、躯体補修や再仕上げに先立ち、外壁・天井の表面に付着した汚れや、脆弱化した仕上げ材の除去、躯体の劣化部分を顕在化させるために行います。高圧水洗浄工法が一般的ですが、剥離材や超音波剥離機械を用いた剥離やタイル面の薬品薬品洗浄（弱酸性）においては、環境への配慮も必要です。
躯体補修工事を適切にすることで、建物の安全性・耐久性を維持することができます。仮設足場の設置と並行して建物全体を調査し、躯体や下地の劣化部分をマーカーやテープを用いてマーキングを行い、仕様書に則って適切に補修工事を実施します。コンクリート内部の鉄筋が発錆してひび割れや浮き、欠落している箇所は、周辺コンクリートを十分に除去し、鉄筋の錆落しと防錆処理、ならびにコンクリートの中性化抑止措置をしたうえで、ポリマーセメントモルタルなどの補修材で埋め戻して修復します。
STEP 3
外壁などに設けられたコンクリートの打継目地や伸縮目地、アルミサッシなどの建具や金属製の金物とコンクリートの取り合い部分には、シーリング材による止水処理が施されています。シーリング材は陶磁器タイル面など露出して使用する場合と、表層を塗材で保護する場合で材料は異なります。
一般にシーリング材の耐用年数は10年程度とされますが、外壁などの外部環境の影響を受けやすい雨掛り部分と、バルコニーや廊下内側などの非雨掛り部分では、同種のシーリング材であっても劣化の進行具合が大きく異なるため、保証期間は5年間であることが一般的です。
STEP 4
塗装工事や防水工事の前には高圧水によって外壁面・床面の洗浄を行います。新築または前回の大規模修繕から10数年の汚れを洗い落とします。どうせ上塗りするからと言って適当にやってしまうと塗装や防水材の付着力の低下をまねき、塗装や防水の耐久性が落ちる原因になり得るため、重要な工程の一つです。
STEP 5
塗装工事の目的はコンクリートの保護と美観の維持にあります。大規模修繕工事においては、新築時および過去の塗り替えに使われた材料を把握し、材料の選定をしなければなりません。また、既存の仕上塗材の付着強度がない場合は塗り重ねではなく、既存塗膜の除去を検討しなければなりません。しかしながら、実際の建物には健全な付着状態にある箇所と、脆弱な箇所があるため、既存塗膜の処理方法は慎重に判断する必要があります。
外壁などの仕上塗材は、主剤のうえにトップコートを塗り重ねる「複層塗材」が、仕上げパターンや光沢の自由度から採用されるケースが多くなっています。トップコートは樹脂成分により、耐候性の順(金額の順も同様)に「アクリル系」「ウレタン系」「アクリルシリコン系」「フッ素系」などの種類に分類されます。
STEP 6
鉄部などの塗り替えは、一般的に5～6年程度の周期で実施するのが望ましいとされています。しかしながら、雨掛りか否かなど、対象部位の環境条件によって、実際に塗り替えを必要とする時期は異なります。塗装表面の樹脂が劣化し、塗料中の顔料がチョークの粉のようになる「チョーキング現象」が現れると、塗り替えのタイミングです。錆が進行すると塗装できなくなる場合もあり、注意が必要です。
鉄部の塗り替えは「ケレン」「下塗り」「中塗り」「上塗り」の4工程が基本となります。
玄関扉の枠の塗装は在宅が必要なため、下塗りと中塗り兼用の錆止め効果がある塗料を使用して3工程にする場合もあります。塗料は有機溶剤（シンナー）で希釈するため、臭気が発生します。化学物質に対してアレルギーがある方には、SDS（安全データシート）にて説明を行い、お部屋近くの塗装時には事前連絡をするよう配慮が必要です。
STEP 7
大規模修繕工事と同時に屋上防水工事を実施する場合には、仮設足場を安全対策として利用することができますが、単独で屋上防水工事を実施する場合には、スタンション（仮設手摺）などの安全対策を別途講じなければなりません。
屋上防水は、「アスファルト防水」「シート防水」「塗膜防水」に大別されます。既存の防水の工法、状態、費用などを考慮して改修方法を選択します。全面的に防水層を撤去する場合と劣化部を補修し、立ち上がり部など部分的に撤去したうえで、新規防水層を被せる工法があります。1～2回目の屋上防水の改修では、防水層を全面撤去することは少ないです。防水層を撤去する場合は天候に留意して仮防水を確実に実施することが大切です。また、ドレン周りやパラペットとの取り合い部など、漏水が発生しやすい箇所の施工は特に慎重に行う必要があります。そのほか、過去に漏水が発生している場合、調査を行い原因を究明したうえで工事を行うことが重要です。
STEP 8
階下に居室がないバルコニーと居室があるルーフバルコニーでは改修方法が異なります。
バルコニーは排水溝、立ち上がり、ドレン周りなど細かい部分にも継ぎ目がなく施工ができる「ウレタン塗膜防水」が施工されることが一般的です。以前はバルコニー全面をウレタン塗膜防水（滑り止めのチップ入り）にて施工するケースが主流でしたが、最近は排水溝と幅木をウレタン塗膜防水、平場を防滑性のある塩ビシート張りという複合工法が一般化しています。塩ビシートのエンボス（凸凹）は防滑機能がある反面、汚れがつきやすいというデメリットもあるので材料選びには注意が必要です。いずれの工法も5年間の保証期間となります。バルコニー全面をウレタン塗膜防水した場合は、次回の防水の際、塗り重ねが可能です。塩ビシートは旧材を撤去して張替えとなります。張替えない場合は排水溝・幅木のウレタン塗膜防水と塩ビシート端部のシールの打替えをすることが望ましいです。
STEP 9
下地補修・塗装・防水・シーリング工事など外壁面に関わる全ての工事が完了し、バルコニー内の居住者様アンケートや監理者・管理組合様の検査とその手直しが完了しましたら、足場解体工事がスタートします。足場組立時と同様に安全には十分な配慮が必要です。また解体時には、組立の際にコンクリート躯体に固定した壁つなぎアンカーを撤去し、そこにできた穴を周囲の仕上げ材と同様に補修していく作業が必要になります。せっかく全面的にタイルや塗装を修繕しても壁つなぎアンカー跡が汚くては、修繕価値が下がってしまいますので、特に丁寧な仕事を心がける必要があります。
STEP 10
室名札、階数表示板などの雑金物は、共用部の美装のため交換されます。天井を排気により汚している排気ガラリは、排気の向きが分散されるものに交換します。雨どいの支持金物が鉄製の場合、錆によりコンクリート躯体が膨張し、抜け落ちる危険性がありのでステンレス製に交換します。バルコニーにある避難ハッチは鉄製の場合、錆びて使えない可能性もあるのでステンレス製のものに交換します。
STEP 11
エントランスや集会室など内部の共用部分の改修工事も、マンションの資産価値向上のためには必要な工事です。
特にエントランスはマンションの顔であり、イメージを左右する重要な部分です。入口のドアを自動ドアにし、風除室を新たに設ける事例や防犯性を高めるため、監視カメラの設置やオートロックシステムを導入する事例もあります。予算をさほどかけなくても、照明を変えるだけでかなり印象は変わります。
STEP 12
外構工事は、工作物や舗装、駐車場の改修など多岐に亘ります。
マンションの外構には駐輪場、フェンス、外灯、ベンチなどさまざまな工作物が設置されています。スチール製のものは定期的に塗り替えをしないと、腐食が進行し交換が必要となります。スチール柵としてネットフェンスが多用されてきましたが、近年では美装性、強度、防食性に優れたグリッドフェンスが採用されるマンションが増えています。屋根付き駐輪場の新設は建築面積に含まれるので、事前確認が必要な工事です。駐輪ラックは整理の観点からは有効ですが、子供の自転車、電動自転車には不向きです。エントランスや階段室入口廻りにスロープと手すりを設置するバリアフリー工事も近年施工が増えています。
STEP 13
工事がスタートした後は、工事を円滑に進めるため、総合定例会議（管理組合・施工会社・監理者の三者会議）が月に1～2回程度開催されます。工期が短く、管理組合が集まれる回数が限られているなかで、総合定例会議の果たす役割は大きいといえます。会議では工事の進捗状況、足場をかけて分かった建物の状態の報告、色彩計画の承認、居住者からの問い合わせへの対応などを協議します。施工者と監理者は現場定例会議で事前に検討項目を整理し、工程表や写真、実物見本やカタログなど打合せに必要な資料を用意します。
外壁塗膜の洗浄や剥離、タイルや石材の清掃など試験施工を実施し、監理者の承認を得てから工事を進めることが大切です。特にタイルや石材は薬剤との相性が悪いと焼けやムラ、表層の荒れが発生する恐れがあり、注意が必要です。また、特殊な材料や構造のマンションの場合も試験施工は重要になります。
STEP 14
工事完了検査後およそ1か月内に、竣工図書を用意し、引き渡しとなります。使用材料リスト、下地補修図、工事写真、保証書、材料出荷証明書、打合せ議事録などが綴じられた竣工図書は、後日不具合が生じた場合や、次回の大規模修繕工事の参考資料となり、マンションの修繕履歴として大切な書類です。施工会社が提出する「竣工図書」とは別に、工事監理者からは工事中の監理記録、各種検査記録などをまとめた「工事監理完了報告書」が管理組合に提出されます。
実数精算項目や設計変更などの工事費の増減は、総合定例会議などで都度報告、承認されていますが、最終金額を再度確認し、請求書を発行する流れとなります。
引き渡しは工事完了届を施工者から管理組合に提出し、管理組合から工事完了確認書を受け取り、最終工事金額の入金にて成立します。工事の出来栄えや、お住まいの方への対応が期待を上回った場合、監理者や施工者に管理組合から「感謝状」をいただけるケースもあります。
契約書や竣工図書に記載されている保証期間に応じて、定期点検を数回実施します。修繕委員会は大規模修繕工事終了時に解散することが多いため、定期点検時の理事会と工事を実施した共用部の点検を行います。また、初年度は立ち入り困難なバルコニーについては、アンケートを配布し、部屋内に立ち入らせていただき是正工事を実施します。点検結果は施工者が報告書にまとめ管理組合に提出し、保証対象項目については無償で是正工事を行います。
塗膜が劣化し白い粉が手につきます。防水性が悪くなっているので大規模修繕を考え始めた方が良いです。
コケや藻は外壁塗装・屋根塗装の塗膜の劣化により防水性が低下している箇所に発生しやすい状態です。
紫外線劣化によりひび割れや痩せ現象が発生します。水が入り込み雨漏りの原因となりますので早めに対処しましょう。
サビは放置すると他の箇所に広がり、表面だけでなく内部も腐食しますので早めに対処しましょう。
塗装のひび割れは軽視しがちですが、広がり深く割れると雨水が浸入し雨漏りの原因となるので早めに対処しましょう。
タイルが欠損・剥落するとその破片によって居住者や周囲の物に被害を加えてしまう可能性がありますので早急に対処しましょう。
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